Ingatlan bérbeadás utáni adózási szabályok

2020.07.02.
0 Comments
Albi - ingatlanjog

A lakóingatlanok hosszabb-rövidebb időre történő hasznosításának legelterjedtebb módozatai a tartósabb jellegű bérbeadás, de egyre gyakoribb a lakóingatlanok rövidebb távú, leginkább turisztikai célú hasznosítása, a szálláshely-szolgáltatás (fizető-vendéglátás). A magánszemély ingatlan bérbeadásából származó jövedelme önálló tevékenységből származó jövedelemként az összevont adóalap részeként adózik, a fizetendő adó mértéke 15 százalék.

Bérbeadás

Választható adózási formák a személyi jövedelemadó rendszerében
A bérbeadási tevékenység az alábbi módokon végezhető:
– egyéni vállalkozóként
– adószám (bejelentkezési kötelezettség) nélkül magánszemélyként
– adószámos magánszemélyként.

Bejelentkezési kötelezettség nélkül végzett bérbeadási tevékenység
A magánszemély adózónak nem kell adószámot kérnie, ha a következő feltételek együttesen teljesülnek:

  • nem egyéni vállalkozó (sem az ingatlan bérbeadási tevékenysége vonatkozásában, sem más tevékenységére tekintettel),
  • tevékenysége kizárólag – az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény (a továbbiakban: Áfa tv.) 86. § (1) bekezdés l) pontja szerinti – adómentes ingatlan (ingatlanrész) bérbeadás (haszonbérbeadás),
  • az ingatlan bérbeadásra az adóalany nem választ adókötelezettséget,
  • az Áfa tv. 257/B. § szerint közösségi adószám kiváltására nem köteles. 5
    A rendszeres bevételszerző tevékenységre tekintettel a természetes személy adóalanykénti bejelentkezés és adószám hiányában is alanya az általános fogalmi adónak, ezáltal az Áfa tv.ben meghatározott bizonylat kibocsátására köteles. Adómentes ingatlan-bérbeadás esetén számla helyett a számvitelről szóló 2000. évi C. törvény (a továbbiakban: Sztv.) szerinti számviteli bizonylat kibocsátása is elegendő. Az adószám hiánya – tekintettel az adómentes körbe tartozó tevékenységre – az adóalanyt nem akadályozza a számviteli bizonylat beszerzésében (illetve előállításában) és kibocsátásában. Ezen a számviteli bizonylaton az adóalany neve mellett az adóazonosító jel szerepeltethető. (Ha azonban az adóalany úgy döntene, hogy a számviteli bizonylat kibocsátásához a számla és a nyugta adóigazgatási azonosításáról, valamint az elektronikus formában megőrzött számlák adóhatósági ellenőrzéséről szóló 23/2014. (VI. 30.) NGM rendelet (a továbbiakban: NGM rendelet) szerinti számlatömböt kíván használni, annak beszerzéséhez már adószámmal kell rendelkeznie, emiatt viszont be kell jelentkeznie.)
    A már bejelentkezett és adószámmal rendelkező adóalanynak azon oknál fogva, hogy megfeleljen az adószám nélkül végezhető bérbeadásra meghatározott jogszabályi feltételeknek, a regisztrált adóalanyi körből nem szükséges kijelentkeznie – hiszen gazdasági tevékenysége nem szűnik meg -, bizonylatain továbbra is a már meglévő adószámát kell feltüntetnie.
    Ha a magánszemély – nem élve azzal a lehetőséggel, hogy a nevezett tevékenysége miatt nem köteles az adóhatósághoz bejelentkezni – adóalanyként kívánja regisztráltatni magát, akkor azt az erre szolgáló adatlapon megteheti, amely alapján az adóhatóság adószámot állapít meg a részére.

Bevétel

Az önálló tevékenységből származó bevételt az Szja tv. 2. és a 4. számú melléklet rendelkezései szerint kell figyelembe venni.
Nem számít bevételnek az ingatlan használatához kapcsolódó, más személy által nyújtott, e személytől vásárolt szolgáltatásnak a bérbeadó által a bérbevevőre az igénybevétellel arányosan áthárított díja, így különösen a közüzemi szolgáltatások díja.
A rendelkezés azoknak a más személytől vásárolt szolgáltatásoknak a bérlőre áthárított díjára vonatkozik, amelyek az ingatlan használatával függenek össze. Így például a társasház által kötött biztosítás és a társasházi takarítás díjára, a közös képviselőnek kifizetett díjazására, a lakók által a felújítási alapba fizetett összegre a kedvező szabály nem alkalmazható. Nem alkalmazható ez a szabály a bérlőre áthárított társasházi közös költségre, még akkor sem, ha az tartalmaz rezsi-elemeket (például vízdíj, szemétdíj), így a bérlő által a bérbeadónak megfizetett közös költség ingatlan bérbeadásból származó bevételnek minősül, amellyel szemben költségelszámolásra van lehetőség.
Ha a bérlő fix összegű bérleti díjat fizet, amely tartalmazza a lakás rezsiköltségeit is, vagy a bérlő és a bérbeadó fix összegű költségtérítésben állapodnak meg, a fenti kedvező szabály alkalmazására nincs lehetőség, mivel ilyenkor nem történik meg a szolgáltatás díjának az igénybevétellel arányos áthárítása a bérlőre. Ekkor az egy összegű bérleti díj vagy költségtérítés ingatlan bérbeadásból származó bevételnek számít, mellyel szemben elszámolhatók a felmerült költségek.
A szabály akkor sem alkalmazható, ha a lakás bérlője a fogyasztásmérő-órák által mért pontos összeget fizeti meg a bérbeadónak, aki azonban átalánydíjat fizet a közműszolgáltatók felé, mert így a bérbeadó nem a tényleges fogyasztás alapján számol el a szolgáltatóval.

A bevétel csökkentés lehetősége lakás bérbeadása esetén
A bérbeadó levonhatja a lakás bérbeadásából származó bevételéből az általa más településen bérbevett lakás ugyanazon évben igazoltan megfizetett bérleti díját. A bevétel ilyen címen azonban csak akkor csökkenthető, ha a bérbeadás, illetve a bérbevétel időtartama meghaladja a 90 napot és a bérbevett lakással összefüggésben a magánszemély más tevékenységből származó bevételével szemben nem számol el költséget, vagy az igazoltan megfizetett bérleti díjat számára még részben sem térítik meg.
Az így bérbevett lakásnak nem kell belföldön lennie, így nem kizárt az sem, hogy valaki a külföldön megfizetett bérleti díjjal csökkentse így a bérbeadásból származó bevételét. Ha a magánszemély az ingatlant kifizetőnek (jellemzően nem magánszemélynek, hanem gazdasági társaságnak) adja bérbe, akkor már év közben élhet ezzel a bevétel csökkentési lehetőséggel.
Ilyenkor a kifizető felé kell nyilatkozni arról, hogy a bérbeadásból származó jövedelmének megállapításánál figyelembe kívánja venni az általa más településen 90 napot meghaladóan bérelt lakás díját.
A magánszemély nyilatkozata alapján a kifizetőnek nincs adóelőleg megállapítási kötelezettsége, még akkor sem, ha a lakás bérbeadásából az említett szabály alkalmazását követően mégis származik adóköteles jövedelme a bérbeadónak (vagyis a bérbeadás bevétele meghaladja a más településen bérelt lakás bérleti díját). Ilyenkor a jövedelem után az adóelőleget a bérbeadó magánszemélynek kell megállapítania és a juttatás negyedévét követő hónap 12. napjáig megfizetnie és az éves személyi jövedelemadó-bevallásban bevallania.

A jövedelem megállapítása

A bérbeadás bevételéből kétféleképpen történhet a jövedelem megállapítása:
• 10 százalékos költséghányad alkalmazásával vagy
• tételes költségelszámolással.

Gyakori kérdések

Nem adószámos magánszemélyként tudok-e számlát kiállítani a bérleti díjról?
Ez esetben az ügylet teljesítéséről az Áfa tv. szerinti bizonylat (számla, nyugta) kiállítására nem, kizárólag számviteli bizonylat kiállítására lesz lehetősége, melynek mindenképpen tartalmaznia kell a bérbeadó magánszemély nevét, adóazonosító jelét. Számlatömb kizárólag adószám birtokában vásárolható, melynek megállapításához a ’T101-es Bejelentő- és változás-bejelentő nyomtatványt kell kitöltenie és az adóhatósághoz benyújtania.

Hogyan kell jeleznem, ha a tételes átalányadózást kívánom alkalmazni?
A tételes átalányadózás választását a tárgyévre az előző évre vonatkozó éves adóbevalláshoz fűzött – a határidő letelte előtt benyújtott – nyilatkozatban lehet bejelenteni, illetve a tevékenység kezdésének időpontjában az adóhatósághoz történő bejelentkezés keretében.

Kifizetőként kell-e adóelőleget levonnom az általam fizetett bérleti díjból, ha a bérbeadó nem adószámos magánszemély?
Nem kell a kifizetőnek adóelőleget levonnia, ha a magánszemély igazolja, hogy tevékenységét egyéni vállalkozóként folytatja,65 és a bérbeadásból, szálláshely szolgáltatásból származó bevételére nem a magánszemélyekre vonatkozó rendelkezéseket alkalmazza. Ha a magánszemély a költségeiről nem nyilatkozik, jövedelemként a bevétel 90 százalékát kell a kifizetőnek figyelembe vennie. Kivétel ez alól, ha a magánszemély költségnyilatkozaton arról nyilatkozik, hogy a lakása bérbeadásából származó bevételét csökkenti az általa más településen 90 napnál hosszabb időtartamba bérbevett lakás bérleti díjával.

Magyar állampolgárként egész évben Ausztriában dolgozom, rendelkezem osztrák A1-es igazolással, mivel ott vagyok biztosított, eközben magyarországi lakásomat bérbe adom. Kell-e szociális hozzájárulási adót fizetnem a bérbeadásból származó jövedelmem után?
A bérbeadásból származó jövedelem után sem a belföldi, sem a külföldi illetőségű magánszemélyt nem terheli szociális hozzájárulási adófizetési kötelezettség.

Bérbe adott ingatlanom után fizetett lakáscélú hitelem törlesztő részletét elszámolhatom-e költségként?
Mivel az értékcsökkenési leírásnak a teljes – az ingatlannak az adásvételi szerződésben szereplő, a hitel összegét is tartalmazó – vételára képezi az alapját, így a törlesztő részlet külön költségként történő elszámolása nem megengedett.

Hogyan kell az adóbevallásban szerepeltetnem a kapott bérleti díjat, kell-e év közben adót fizetnem?
A bevallásban, ha nem egyéni vállalkozóként adózik, a bérleti díj önálló tevékenységből származó jövedelemként lesz adóköteles, így külön az erre szolgáló sorban kell szerepeltetnie az összeget. Év közben adóelőleget kell a bérbeadónak fizetnie, ha nem kifizetőnek adja bérbe az ingatlanát. Ha ugyanis a bérlő kifizetőnek minősül, akkor neki kell a bérleti díj összegéből az adóelőleget megállapítania, levonnia és megfizetnie. E szabály alól kivétel, ha a magánszemély költségnyilatkozaton arról nyilatkozik, hogy a lakása bérbeadásából származó bevételét csökkenti az általa más településen 90 napnál hosszabb időtartamba bérbevett lakás bérleti díjával.

Közös tulajdonunkban álló ingatlanunk bérbeadása után hogyan kell adóznunk?
Közös tulajdon esetén – a tulajdonosok eltérő rendelkezése, vagy tulajdonjogi korlátozások hiányában – az ingatlan bérbeadásából származó jövedelem után a magánszemélyt a tulajdoni hányada arányában terheli adókötelezettség. A bevétellel szemben felmerült költség bármely tulajdonostárs nevére kiállított bizonylat alapján elszámolható.

A lakásunk bérlője – aki nem alanya az általános forgalmi adónak – felújítási munkákat végzett az ingatlanon, hogyan kell kezelnem a felújítási munka ellenértékét, ha úgy állapodtunk meg, hogy ennek fejében fél évig nem fizet bérleti díjat?
Ha a felújítás meghatározott hónapnyi bérleti díj ellenértékeként történik, akkor ez az összeg legkésőbb abban az időben a bérbeadó bevételének részét képezi, amikor a felújítás befejeződik.

Elszámolhatom-e költségként a bérlőkkel megfizettetett közös költséget?
Társasházi lakás bérbeadása esetén a közös költség a bevétellel szemben költségként elszámolható függetlenül attól, hogy az tartalmazza-e a vízhasználatot, szemétdíjat vagy más költséget.

Hogyan kell igazolnom, ha az általam bérelt lakás bérleti díját le szeretném vonni a bérbeadásból származó bevételemből?
A bérleti jogviszonyt a bérleti szerződés igazolja, míg a díj megfizetését a bérbeadó magánszemély által kiállított számlával, vagy számviteli bizonylattal (ha a bérbeadó nem kért adószámot) kell igazolni. Fontos kiemelni azonban azt, hogy a bevételt akkor is be kell vallani, ha a bérbevett lakás bérleti díjaként az adóévben megfizetett összeg ugyanannyi, vagy meghaladja azt.

Forrás: Nemzeti Adó- és Vámhivatal

Leave a Comment